Alcune riflessioni nulla nozione di Ristrutturazione edilizia, con riferimento anche alla legge regionale umbra

L’occasione di questa riflessione è stata quella di una docenza fatta a VillaUmbra il 16 febbraio 2023. Le note che seguono sono state un po’ il filo conduttore della docenza.

La definizione di ristrutturazione edilizia va analizzata attentamente poiché è oggi quella che pone maggiori problemi, sia per la formulazione della norma, sia per il peso che ha oggi nell’attività edilizia. Va esaminata distinguendola anche dalle distinzioni prossime: il risanamento conservativo dal basso e la ristrutturazione urbanistica dall’alto. È bene ricordare in premessa che la definizione degli interventi fu “codificata” dal legislatore per la L. 457/1978 (Norme per l’edilizia residenziale). Poi tutti si sono adagiati alla tassonomia prodotta. Ma forse sarebbe necessario ripensare radicalmente le categorie, come vedremo meglio in seguito.

Alcune note metodologiche: a) numero i singoli periodi della nozione di ristrutturazione edilizia per facilità di lettura e di comparazione, senza modificare il contenuto della norma; b) le mie riflessioni e opinioni personali sono in nero contenute nelle parentesi quadre, mentre i riferimenti di legge sono in blu.

Dunque oggi, ex DPR 380/2001, abbiamo queste nozioni e definizioni.

Art. 3 co. 1, lett. c) 1. “interventi di restauro e di risanamento conservativo”, gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. 2. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;”

Art. 3 co. 1 lett. d) “interventi di ristrutturazione edilizia”. 1. gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. 2. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. 3. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione [sic!] di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. 4. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. 5. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. 6. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo decreto legislativo, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria”.

Art. 3 co1 lett. f) gli “interventi di ristrutturazione urbanistica”, quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

[La prima differenza che si nota tra il risanamento conservativo e la ristrutturazione edilizia è di tipo logico-interpretativo. Il risanamento tende a conservare, la ristrutturazione edilizia a trasformare. Io ritengo che il legislatore nel 1978 pensi a degli interventi di risanamento come interventi di “pulizia” degli edifici storicizzati o di quelli storici dalle superfetazioni in primo luogo. E poi pensi banalmente a migliorare gli impianti tecnologici minimi per un abitare dignitoso: bagni, impianti di riscaldamento, caldaie, canne fumarie, ecc. Con una forte preferenza al mantenimento dell’uso attuale.]

Riscrivo la lettera d) dell’art. 3 del DPR 380/2001, seguendo la numerazione appena attribuita.

1. gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. [Innanzi tutto si parla di “organismi edilizi” e non di edificio, anche nel resto dell’articolato, il che porta a fare una differenza che tuttavia non è mai chiarita dal legislatore. Sembra insomma che ci sia una certa “leggerezza”, da parte del legislatore, ad adoperare indifferentemente edificio o organismo edilizio. Com’è facilmente intuibile, inoltre, la locuzione “trasformare in tutto o in parte” pone qualche difficoltà gestionale. Trasformare in parte un edificio avviene infatti già con la manutenzione straordinaria. Qualsiasi intervento modifica in parte l’edificio preesistente. Qualche Comune ha cercato di uscire in qualche modo dall’ambiguità tentando di fornire, attraverso il Regolamento Edilizio, una serie di criteri con i quali determinare se la trasformazione era parziale anziché totale: percentuale di mc o mq rimasti immutati, una quota minima di superficie, una quota minima di strutture, ecc. Si tratta di episodi per cercare di risolvere “dal basso” i problemi operativi che tecnici di parte e uffici comunali si trovano quotidianamente ad affrontare. Anche la locuzione “insieme sistematico”, apparentemente facile, pone difficoltà: se un intervento non è sistematico, o meglio na fa parte di un insieme sistematico, può essere considerato risanamento conservativo? Cos’è dunque il sistematico in edilizia?]

2. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. [Il verbo “comprendono” all’indicativo presente parrebbe non lasciare scampo e forse darebbe ragione della sistematicità richiesta dal periodo precedente. Sarebbero insomma sistematici quegli interventi che comprendono (congiuntamente), il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio e sarebbero sistematici gli interventi che prevedono l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.]

3. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. [Qui il discorso si fa subito molto più complicato. Innanzi tutto la prima “e” sembra del tutto congiuntiva, e quindi l’intervento deve comprendere allo stesso tempo e cioè, nella forma amministrativa, nello stesso procedimento, la demolizione e la ricostruzione (cosiddetta demo-ricostruzione). Mentre invece il resto della frase, con i diversi elementi elencati e divisi da virgole, deve intendersi come disgiuntiva, alternativa. Non è necessario insomma che allo stesso tempo ci sia diversità di sagoma, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, ecc. per avere ristrutturazione edilizia. Basterebbe una diversa sagoma, per esempio. Tuttavia siamo al limite, poiché anche il risanamento conservativo può portare a una diversa sagoma. Vediamo infatti la definizione di sagoma nell’elenco delle 42 definizioni comuni: “Conformazione planivolumetrica della costruzione fuori terra nel suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali, nonché gli aggetti e gli sporti superiori a 1,50 m.”. E’ sufficiente infatti l’ultima parte della disposizione sul risanamento “[….] l’eliminazione di elementi estranei all’organismo edilizio”, per modificare la sagoma dell’edificio. Siamo passati in maniera anodina a parlare di edificio e non più di organismi edilizi. Altro punto (molto) critico è la non coincidenza del sedime. Il sedime è infatti l’impronta a terra dell’edificio, da non confondere con l’area di sedime, tra l’altro. Ma se non devo necessariamente insistere sulla stessa impronta, se non è previsto almeno un punto di contatto, se non è fissata una distanza, si capisce come questa facoltà tenda a far sfumare la nozione verso la ristrutturazione urbanistica. Anche se per me esistono delle differenze che illustro meglio più sotto. Posso immaginare che il limite naturale a cui pensa il legislatore nazionale sia la superficie fondiaria del lotto e soprattutto la coincidenza di destinazione urbanistica. Sono tuttavia mere intuizioni, al momento non suffragate da alcun documento ufficiale.]

4. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. [La parola “altresì” è ampliativa ed è simile a “anche”. E “anche” è una facoltà insomma, e non un obbligo. L’intervento può prevedere anche incrementi di volumetria, anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Questi incrementi non sono insomma necessariamente legati a interventi di rigenerazione urbana.]

5. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. [L’avverbio “eventualmente” mette in allerta: si tratta di un fatto legato a un evento? Di un evento che esclude la volontà? Lo stesso avverbio è collegato al solo crollo e non anche alla demolizione? Si ripropone anche qui il dilemma tra il tutto o una parte, seppure con incidenza diversa dai periodi precedenti. Altra differenza notevole su cui sorvoliamo spesso, credo: quella tra ripristino e ricostruzione. Sono a mio avviso due cose logicamente distinte. Il ripristino è l’operazione con cui riporto un oggetto allo stato precedente, con cui normalmente tolgo un qualcosa che è stato aggiunto. E’ un’operazione cronologicamente successiva a un intervento già eseguito. Possibilmente eseguito da poco tempo, il che consente di avere perfetta contezza dello stato ex ante. Nelle Ordinanze di “Demolizione e rimessa in pristino” chiediamo infatti e appunto ai destinatari di riportare la situazione dell’oggetto allo stato in cui era prima. La ricostruzione è invece un’operazione con cui appunto ricostruisco qualcosa, aggiungo qualcosa a uno stato attuale che è lacunoso. Ricostruisco un ginocchio con una protesi, o un dente con una pasta termoindurente, per esempio. Ricostruisco un qualcosa di cui posso aver perso anche la memoria, di cui ho cognizione della sola “consistenza”, come dice la norma, ma non anche dei prospetti o della sagoma. E invece il periodo 5) dice una cosa diversa e contraria alla mia argomentazione. La ricostruzione è qui concetto strumentale, funzionale, servente, rispetto al ripristino. Insomma: per il legislatore ripristino se ricostruisco. La condizione è che sia possibile accertarne la consistenza. Vedremo che nel periodo 6) questa polarità “ricostruzione-ripristino” riemerge con valenza diversa.]

6. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo decreto legislativo, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria”.

[Periodo terribile, che provo a riscrivere qui sotto. 6. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria. 6.1 Fanno eccezione rispetto alla disposizione del periodo precedente gli edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo decreto legislativo.  6.2 Rimane fermo inoltre che con riferimento agli immobili elencati di seguito gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria:  a) nelle zone A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444,  b) in zone  assimilabili alle zone A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali;  c) nei centri e nuclei storici consolidati;  d) negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico. 6.3 Previsioni legislative o strumenti urbanistici possono disporre diversamente sui casi elencati nel periodo precedente.

Ci sono moltissime cose da dire. Innanzi tutto: perché il primo periodo non viene espresso in forma positiva? Si poteva dire forse: “Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, per gli edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere a) e b), del medesimo decreto legislativo, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria. [….]” E ancora meglio: “Rimane fermo che, per gli edifici sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, articoli 136, comma 1, lettere a) e b), del medesimo decreto legislativo, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria. [….]”. Di fatto questa è la lettura sostanziale che bisogna fare. Perché dunque questa diversa maniera di scrivere? A mio avviso perché ci sarebbe una riduzione del campo di applicazione a cui il Ministero non vuole rinunciare. E la riduzione passa attraverso l’introduzione della parola “edifici” dopo aver detto, in apertura, di far riferimento agli “immobili” sottoposti a tutela dal Codice dei Beni Culturali. La categoria “immobili” è infatti più ampia della categoria “edifici”, e comprende manufatti, terreni, parchi, ecc.

Provo a riscriverlo ancora: “Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo decreto legislativo, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria. Rimane fermo inoltre che, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, per gli edifici ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.”

1. Attenzione alle differenze a cui accennavo poco sopra tra ricostruzione e ripristino. E qui abbiamo due interventi diversi, logicamente diversi, che sono tornati ad avere pari dignità: nessun concetto è servente rispetto all’altro. Il primo è quello di “demolizione-e-ricostruzione”. Il secondo è quello di “ripristino-di-edifici-crollati-o-demoliti”. Ma se la ricostruzione era concetto strumentale rispetto al ripristino, come al periodo 5, perché non dire semplicemente “gli interventi di ripristino di edifici crollati, demoliti o da demolire …”? A mio avviso si è voluto ancora segnare una differenza sotto il profilo soggettivo e sulla volontà dell’atto demolitorio. L’intervento di demolizione-e-ricostruzione implica una volontà precisa, volta ovviamente alla ricostruzione, di cui la demolizione rappresenta solo un passaggio obbligato. Gli altri edifici sono pervenuti a noi già demoliti o crollati, per i quali potremmo non avere alcuna responsabilità. Ma sotto il profilo della gestione quotidiana poco cambia per noi. Faccio notare poi altre differenze. L’avverbio “eventualmente” è stato espunto dalla frase: gli edifici sono crollati o demoliti, senza “eventi”. Così come non c’è più la parzialità degli edifici, ma solo la totalità, il che apre un tema enorme, a mio avviso. Se infatti la disposizione vale solo per edifici presi nella loro totalità e se la differenza tra la parte e il tutto non è mai definita, la disposizione non si dovrebbe applicare per le demo-ricostruzioni parziali o per ripristini parziali. Il che consentirebbe, in buona sostanza, di evitare tutte le condizioni di “fedeltà”: sagoma, sedime, ecc.
2.  Qui purtroppo bisogna fare l’operazione ermeneutica inversa a quella che abbiamo fatto prima e dire che la costruzione del primo periodo deve intendere la virgola come congiuntiva. Non facile, scritto male, ma non mi pare ci sia altra lettura. Per semplificare ancora: devono essere congiuntamente mantenuti sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche.  Anche perché sarebbe impossibile mantenere gli stessi prospetti e sagoma facendo variare le “caratteristiche planivolumetriche” (che comunque non si sa cosa siano). Impossibile avere incrementi di volumetria e non variare la sagoma, per esempio. È una congiunzione obbligata nei fatti prima ancora che nel diritto.
3.  La parte finale del periodo pone ad ogni modo qualche ulteriore riflessione. Se infatti il punto 6.2.b tutela le zone assimilabili alle zone A del DM 1444/1968 (leggi: i centri storici), a cosa si riferisce il punto 6.2.c? Se il PRG non ha definito i nuclei storici consolidati (punto 6.2.c), o ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico (punto 6.2.d), a mio avviso la norma non ha effetti.

Passiamo ora a vedere la nozione di ristrutturazione urbanistica del DPR 380/2001, che costituisce, come abbiamo detto, il “limite superiore” della ristrutturazione edilizia.

f) gli “interventi di ristrutturazione urbanistica”, quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

[La nozione prevede la sostituzione di un pre-esistente tessuto urbanistico edilizio, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi (quindi dalla manutenzione ordinaria alla nuova costruzione), anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale. Anche è, come sempre, una parola ampliativa: indica una facoltà. Non c’è bisogno insomma che ci sia anche la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale per rientrare nella categoria di ristrutturazione urbanistica. Sarebbe sufficiente insomma avere un insieme sistematico di interventi edilizi. Ma anche a voler accordare una lettura congiuntiva della frase, a me pare che la ri-localizzazione di un singolo edificio non possa essere definita di ristrutturazione urbanistica, soprattutto se rimaniamo nello stesso fondo o comunque nella stessa zona urbanistica.

In prima battuta è bene ricordare che la nozione di ristrutturazione urbanistica fa parte della tassonomia prodotta dalla L. 457/78, rubricata “Norme per l’edilizia residenziale”, in un quadro culturale, sociale e operativo (con la legge furono introdotti strumenti finanziari molto significativi), che puntava a dare risposte al tema dell’alloggio e della casa ai ceti meno abbienti. La legge era poi incentrata nulla necessità di recuperare e rigenerare, come si direbbe oggi, il centro storico, uscito dalla seconda guerra e dalla pressione insediativa del boom in condizioni pessime. Questa brevissima digressione è necessaria per capire la genesi della nozione, che affronta il tema urbanistico (leggi: la città consolidata), si rivolge a “tessuti” urbanistici-edilizi, immagina lotti e isolati. Non pensa al recupero dell’annesso agricolo, perso nello spazio rurale. E’ la Regione Umbria che modifica la nozione di ristrutturazione urbanistica introducendo due modifiche (in neretto). Ecco la definizione della LR 1/2015: “interventi di ristrutturazione urbanistica”, quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio, urbano o rurale, con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modifica e/o lo spostamento dell’area di sedime e la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati edilizi e della rete stradale”. La modifica mi sembra andare oltre il consentito (vedi per tutte la Sentenza di Cortina sulla riserva statale in tema di definizioni degli interventi), ma non è questa la sede per discutere di questo punto. Il tema è qui, semmai, quanto risulti difficile definire tecnicamente cosa sia un tessuto rurale. Nell’urbano abbiamo un tessuto fatto di elementi alla scala adeguata: case, lotti, strade, parcheggi, piazze, ecc. Nello spazio rurale io trovo difficile parlare di “tessuto”. E’ evidente che la Regione Umbria tenti una distinzione tra la nozione di ristrutturazione edilizia cosiddetta pesante e la nozione di ristrutturazione urbanistica, cercando di limitare i danni di un possibile decollo e atterraggio di edifici, senza limiti di distanza, posti nello spazio rurale, se si interpreta in maniera estensiva la ristrutturazione edilizia.

Registriamo infatti sulla ristrutturazione edilizia “pesante” due atteggiamenti culturali diversi nel legislatore e anche nell’organo giudiziario.

Da una parte vi è un occhio di favore nel guardare la ristrutturazione pesante come ristrutturazione edilizia perché favorisce le operazioni di rigenerazione e sfavorisce (così sembra), le operazioni di consumo di suolo. Ma anche qui sarebbe più corretto distinguere tra consumo di suolo e consumo di capacità edificatoria, tant’è vero che possiamo avere operazioni di demolizione e ricostruzione in pareggio di capacità edificatoria ma non necessariamente in consumo di suolo. L’altro atteggiamento è di chi vede nella ristrutturazione edilizia pesante un’operazione che è di fatto un’operazione di ristrutturazione urbanistica.

La nozione, come abbiamo visto, è schiacciata da sotto e da sopra e oggi è di grande attualità anche a causa dei vantaggi fiscali, derivanti da leggi che appartengono ad altre logiche (Legge Tupini, ecc.). La ristrutturazione edilizia deve (dovrebbe), tenere in equilibrio la nozione di ristrutturazione in sé, il consumo di suolo, il consumo di capacità edificatoria, i risvolti civilistici nella ricostruzione (problema delle distanze preesistenti), il sistema dei vantaggi fiscali. Il tutto distinguendo tra aree vincolate e non vincolate. Mi sembra evidente che il compito è di difficile risoluzione e che una sola nozione non riesce più a cogliere il fenomeno: i giudici faticano sempre più e le Regioni non aiutano, producendo ognuna una propria declinazione di concetti che dovrebbero essere invece rimanere fermi per tutti. Regioni e Stato dovrebbero concorrere e produrre una nuova tassonomia degli interventi, traguardando le diverse finalità degli stessi.]