La ristrutturazione edilizia in Umbria dopo la L. 120/2020 presenta qualche difficoltà applicativa, soprattutto in due casi: nello Spazio Rurale e negli ambiti vincolati ai sensi del Dlgs. 42/2004.
Quest’analisi parte ovviamente dal presupposto che la definizione degli interventi edilizi è prerogativa statale e che non vi sia dunque possibilità per le regioni di modificarla. Vediamo allora oggi la definizione di ristrutturazione edilizia prevista dal DPR 380/2001:
<<d) “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria;>>
Nell’ambito della ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche gli interventi di demolizione-e-ricostruzione con diversità di sedime e di sagoma. In breve: è possibile fare un nuovo edificio, da un’altra parte. L’unico limite è quello della capacità edificatoria (SUC, in Umbria). Nelle “canoniche” zone B, C, D, F o nei nuovi insediamenti di cui al R.R. 2/2015, la cosa sembra non destare alcuna difficoltà. Gli unici limiti qui saranno dati dalle distanze dai confini di proprietà e con altri edifici. Tuttavia qui non ci interessa più di tanto. Il tema è, come dicevo in apertura, nello spazio rurale. Infatti la LR 1/2015 consente, per gli edifici residenziali esistenti, interventi fino alla ristrutturazione edilizia. Ma oggi, come abbiamo visto, la legge nazionale consente, nell’ambito della ristrutturazione edilizia, di demolire e ricostruire un fabbricato (a mio avviso anche con l’incremento dei 100 mq in ampliamento), senza fedeltà di sedime. Il che, torno a dire, può significare ricostruire il fabbricato anche a centinaia di metri di distanza. Se la Regione Umbria non è d’accordo con questa “libertà” che la legge nazionale oggi permette è bene che corra ai ripari con una modifica normativa alla LR 1/2015 e al R.R. 2/2015.
In ambiti sottoposti a tutela ai sensi del DLgs 42/2004 il discorso si fa ancora più complicato. Riscrivo tuttavia la norma per renderla più facile.
“Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.
Fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, in riferimento agli immobili ubicati:
a) nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
b) in zone assimilabili alle zone omogenee A in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali,
c) nei centri e nuclei storici consolidati;
d) negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico;
gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria;
In prima istanza la norma fa riferimento, nello stesso periodo, a immobili e poi a edifici. Le due categorie non corrispondono (immobile è più ampia di edifici), e sarebbe bene fare chiarezza.
In secondo luogo la norma statale non ha ristretto l’ambito della ristrutturazione edilizia sugli edifici vincolati puntualmente dal Codice (per il quale è necessario comunque il parere preventivo ex art. 21 dello stesso Codice). Né ha voluto restringere ai casi previsti dalle prime tre lettere del comma 1 dell’art. 136 del Codice. E dunque la lettura sembra dover essere estensiva e di conseguenza applicarsi anche agli immobili (edifici?), posti per esempio in aree vincolate ope legis (i cosiddetti “galassini”).
L’effetto finale di questa sintetica premessa normativa è la paralisi di alcune operazioni di rigenerazione urbana. Faccio degli esempi presi dal vissuto quotidiano.
Il recupero di un annesso rurale in ambito vincolato, composto da quattro muri di tufo o da laterizi di vario genere, con altezze che variano da 2,20 m a 3 m, con copertura di una semplice lastra di eternit, non ammissibile oggi per nessuna normativa sismica, impiantistica, energetica, dovrà essere realizzato “com’è dov’è”. Questo è infatti il precipitato architettonico della fedeltà di sagoma, sedime, prospetti, ecc.
Il vecchio edificio in muratura a tre piani, che magari ha finestre disallineate, le cui aperture non consentono nemmeno l’innalzamento “a piombo” di un pilastro (se non passando davanti alla finestra, appunto), dovrebbe essere riproposto così come è. Il che non è possibile, se non a meno di chissà quali acrobazie strutturali e costi conseguenti. Vecchi edifici che se riproposti tali e quali oggi non hanno né i corretti coefficienti aero-illuminanti (per nuovi utilizzi interni), né le altezze minimamente vivibili secondo i parametri di comfort (non di lusso), odierni. Penso ai sottotetti o ai piani terra di nostri edifici anni ’60.
Altro esempio: vecchi opifici industriali oggi all’interno di tessuti insediativi consolidati. Edifici in cemento armato, con dimensioni ragguardevoli sia in pianta che in altezza. Chi può permettersi il recupero di questi edifici, se bisogna rifarli tali e quali? Perché che questi vadano demoliti non vi è dubbio. Chi può pensare, dopo aver tra l’altro sostenuto i costi di un probabile bonifica dei terreni, di ricostruire questi “fuoriscala” e pensare di riconvertire, sic et simpliciter, queste “navi”, ad un uso oggi sostenibile?
Nessuno. E infatti questi edifici, nell’uno e nell’altro caso, si stanno ruderizzando.
Accenno solo, perché non è questa la sede, e perché i temi sono già molti, la difficoltà di lettura dell’inciso: “Fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici [….]”. La “e” è per esempio da leggersi come congiuntiva o elencativa? E come dovrebbero declinarsi nello strumento urbanistico le lettere che ho indicato sopra da a) a d): Variante strutturale al PRG? Semplificata?
Pensai et congettai ... 